Agents immobiliers : le formalisme du mandat en question
Les mandats confiés aux agents immobiliers doivent suivre un formalisme précis, dont le non-respect peut entrainer jusqu’à la nullité du mandat. Une nullité qui doit néanmoins s’appliquer avec retenue, selon le juge. Illustration à partir d’un cas vécu récemment par un agent immobilier…
Le formalisme du mandat, toujours une source de nullité ?
Dans une affaire dont les juges de la Cour de cassation ont récemment eu à connaitre, un agent immobilier a été sollicité pour la vente d’un hôtel et d’un chalet attenant.
À cet effet, il met en relation la société vendeuse avec une société holding potentiellement acquéreuse.
Cependant, cette mise en relation n’aboutit initialement à aucune transaction et le chalet est vendu seul à une société tierce.
2 ans plus tard, alors que les mandats de l’agent immobilier ont expiré, l’agent immobilier découvre que la holding a fini par acquérir le chalet, d’une part, et, d’autre part, a racheté l’ensemble des parts de la société propriétaire de l’hôtel.
Il s’estime lésé, étant celui qui a mis en relation les parties et sans qui ces transactions n’auraient pas pu se faire. Il réclame donc que lui soit payée la commission prévue au mandat.
Pour justifier leur refus de payer la commission, les sociétés vont mettre le doigt sur un point technique propre au mandat.
En effet, elles rappellent que les mandats sont tenus de respecter un formalisme très précis. Il est à ce titre prévu que l’agent immobilier doit y faire figurer le lieu de délivrance de sa carte professionnelle.
En l’absence de cette mention, les mandats signés à l’époque doivent être considérés comme nuls. Mais, pour les juges, il convient d’être plus mesuré.
Si le formalisme impose bien à l’agent immobilier d’indiquer le lieu de délivrance de sa carte professionnelle sur tous ses mandats, cette absence seule ne permet pas de justifier la nullité des documents, dès lors qu’il est établi que le professionnel était bien titulaire d’une carte en cours de validité au moment de la signature des mandats.
Mais, malgré cette validité des mandats, les juges estiment néanmoins que les prétentions de l’agent immobilier à se faire payer sa commission ne sont pas justifiées.
En effet, quand bien même il est à l’origine de la rencontre entre les vendeurs et acquéreurs, ses mandats prévoyaient expressément une durée de validité, ainsi qu’une clause pénale fixant la limite de temps dans laquelle les parties s’interdisaient de contracter ensemble sans intervention de l’agent.
Ces délais étant purgés, c’est à bon droit que les sociétés ont pu contracter ensemble sans rémunérer l’agent immobilier.
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