Chefs d'entreprise, sécurisez l'acquisition de vos bureaux avec la Cession d'Usufruit Temporaire (CTU)

  • Sécurisez et pérennisez le lieu d’exploitation de votre entreprise
  • Préservez l'immeuble d'exploitation des aléas et du risque de la vie des affaires
  • Optimisez votre trésorerie pendant toute la durée de l'opération
  • Facilitez la cession ou la transmission future de votre entreprise, sans alourdir son actif d'un bien immobilier
  • Préparez et améliorez votre retraite future
  • Constituez un patrimoine susceptible d'être transmis à vos enfants, sans requérir une compétence particulière de chef d'entreprise

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Chefs d'entreprise, vous souhaitez acquérir vos bureaux ou locaux d'activité ?
La cession d'usufruit temporaire (CTU) est l'outil indispensable
pour optimiser la gestion de votre bien.

La stratégie classique

Création d’une Société Civile Immobilière (SCI) avec pour associés, les personnes physiques de la société d’exploitation

Achat par la SCI du bien immobilier
à l'aide d'un emprunt et d'un apport personnel (en capital ou en compte courant dans la SCI)

Rédaction d’un contrat de location nue
entre la SCI et la société d’exploitation

Avantage & inconvénients

Un avantage...

Vous détenez à titre personnel, via votre SCI, un bien immobilier dans lequel vous exploitez votre activité. Les loyers, payés par la société d'exploitation, permettront de couvrir les charges de la SCI et de rembourser l’emprunt.

Un inconvénient

Pendant toute la durée de l’emprunt, les associés - personnes physiques paient de l'impôt sur les revenus fonciers provenant de la SCI alors qu’ils n’auront pas la trésorerie correspondante.

Explications

Les remboursements d’emprunt ne sont pas déductibles du résultat de la SCI, seuls les intérêts le sont.

Exemple, abstraction faite des diverses charges supportées par la SCI, pour un loyer perçu de 1000€ : 950 € de remboursement d’emprunt dont 50 € d’intérêts.

Résultat de la SCI = 950 € (1000€  de loyer - 50€ d'intérêts)

Trésorerie de la SCI = 50 € (1000€ de loyer -950 € d'annuité d’emprunt)

Avec un résultat imposable de 950€ alors que la trésorerie ne sera que de 50€, on oblige les associés à remettre de l’argent personnel pour payer l’impôt correspondant pendant toute la durée de l’emprunt.

Autre inconvénient

Au départ, le bail est établi entre une SCI et une société d’exploitation ayant les mêmes associés et donc des intérêts communs.

Si en cours de bail ou d’emprunt certains associés de la SCI changeaient, il pourrait s’installer une instabilité juridique qui pourrait nuire à l’une ou l’autre des structures.

Une solution,
la Cession d’Usufruit Temporaire

Gardez les avantages tout en éliminant les inconvénients.

  • Profitez de circonstances économiques favorables : coût d’usage réduit, garantie du coût de location sur une longue période, réalisation de travaux
  • Bénéficiez d’avantages politiques et juridiques : pouvoirs concernant les conditions locatives, sécurisation en cas de changement des associés de la SCI
  • Optez, si possible, pour l’option la moins fiscalisée

Principe de la CTU

Les associés de la SCI cèdent l'usufruit de leurs parts à la société d'exploitation.

La SCI étant translucide fiscalement et du fait des règles civiles propres au démembrement de propriété, la SCI est imposée chez la seule associée usufruitière, selon son régime fiscal (IS)*.

*Article 238 bis K du CGI

Les effets

Ce régime permet d’amortir le bien (contrairement au régime des revenus fonciers) et de réduire ainsi le résultat imposable de la SCI.

Le résultat est imposé à l'impôt sur les sociétés chez la société d'exploitation et non plus chez les associés personnes physiques.

La société d’exploitation, en tant qu’usufruitière, décide de ses propres conditions locatives et sécurise l’occupation des locaux.

Au terme du démembrement, l’usufruit s’éteint. Les associés personnes physiques redeviennent pleins propriétaires, sans formalité particulière.

Les points clés

  • Une bonne valorisation de l'usufruit ;
  • Une durée de l'usufruit supérieure à la durée de l'emprunt ;
  • Des statuts correctement rédigés.

Exemple pour un bien immobilier au prix d'achat de 682 500 €

Achat

Prix du bien immobilier : 682 500
Frais de notaire : 73 688 €
Prix total : 756 188 

Bien

Terrain : 30%
Durée amortissement : 35 ans
Surface approximative : 67 m2

Financement

Apport personnel : 156 188 €
Emprunt à solliciter : 600 000 €
Taux (TEG assurance comprise) : 1,30%
Durée : 20 ans
Date de début du prêt : 01/01/2021

Impôts & loyers

Taux marginal d'imposition IRPP associé : 30%
Loyer annuel : 37 000 €
Revalorisation : 1,20%

Trésorerie cumulée pendant toute la durée de l'usufruit

- 216 K

avec la stratégie classique

 + 21  K

avec la stratégie CTU

 Soit + 237 K€

d'écart de trésorerie

Dans cet exemple, on pourra céder un usufruit pour 21 276 € sur 21 ans. Au bout des 21 ans, la pleine propriété reviendra automatiquement aux associés.
En cas de vente à la fin de la durée de l’usufruit, les associés bénéficieront de la période de CTU pour l’abattement, en fonction de la durée de détention.

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