Expertises : Stratégie patrimoniale

Chefs d’entreprise, vous souhaitez acquérir vos bureaux ou locaux d’activité ?

La cession d’usufruit temporaire (CTU) est l’outil indispensable pour optimiser la gestion de votre bien.

• Sécurisez et pérennisez le lieu d’exploitation de votre entreprise
• Préservez l’immeuble d’exploitation des aléas et du risque de la vie des affaires
• Optimisez votre trésorerie pendant toute la durée de l’opération
• Facilitez la cession ou la transmission future de votre entreprise, sans alourdir son actif d’un bien immobilier
• Préparez et améliorez votre retraite future
• Constituez un patrimoine susceptible d’être transmis à vos enfants, sans requérir une compétence particulière de chef d’entreprise

La stratégie classique :

Un avantage : Vous détenez à titre personnel, via votre SCI, un bien immobilier dans lequel vous exploitez votre activité. Les loyers, payés par la société d’exploitation, permettront de couvrir les charges de la SCI et de rembourser l’emprunt.

Des inconvénients : Pendant toute la durée de l’emprunt, les associés – personnes physiques paient de l’impôt sur les revenus fonciers provenant de la SCI alors qu’ils n’auront pas la trésorerie correspondante.

Les remboursements d’emprunt ne sont pas déductibles du résultat de la SCI, seuls les intérêts le sont.

Exemple (abstraction faite des diverses charges supportées par la SCI) Pour un loyer perçu de 1000€ :

• • 950 € de remboursement d’emprunt dont 50 € d’intérêts
  • Résultat de la SCI = 950 € (1000€ de loyer – 50€ d’intérêts)
  • Trésorerie de la SCI = 50 € (1000€ de loyer -950 € d’annuité d’emprunt)

Avec un résultat imposable de 950€ alors que la trésorerie ne sera que de 50€, on oblige les associés à remettre de l’argent personnel pour payer l’impôt correspondant pendant toute la durée de l’emprunt.

Au départ, le bail est établi entre une SCI et une société d’exploitation ayant les mêmes associés et donc des intérêts communs. Si en cours de bail ou d’emprunt certains associés de la SCI changeaient, il pourrait s’installer une instabilité juridique qui pourrait nuire à l’une ou l’autre des structures.

Les effets :

• Ce régime permet d’amortir le bien (contrairement au régime des revenus fonciers) et de réduire ainsi le résultat imposable de la SCI.
• Le résultat est imposé à l’impôt sur les sociétés chez la société d’exploitation et non plus chez les associés personnes physiques.
• La société d’exploitation, en tant qu’usufruitière, décide de ses propres conditions locatives et sécurise l’occupation des locaux.
• Au terme du démembrement, l’usufruit s’éteint. Les associés personnes physiques redeviennent pleins propriétaires, sans formalité particulière.

Exemple pour un bien immobilier au prix d’achat de 682 500 € :

Trésorerie cumulée pendant toute la durée de l’usufruit :

Dans cet exemple, on pourra céder un usufruit pour 21 276 € sur 21 ans. Au bout des 21 ans, la pleine propriété reviendra automatiquement aux associés. En cas de vente à la fin de la durée de l’usufruit, les associés bénéficieront de la période de CTU pour l’abattement, en fonction de la durée de détention.

Depuis plus de 20 ans, notre cabinet de conseil réalise ces opérations en toute sécurité.

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Protégez votre patrimoine

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Déclarations fiscales

• Aide à l’établissement des déclarations de revenus et d’IFI
• Accompagnement post déclarations (modulation du taux et des acomptes)
• Assistance en cas de demande de renseignements de l’Administration fiscale

Nous avons toujours prôné pour le versement d’une rémunération minimale du dirigeant, notamment pour permettre d’ouvrir des droits à retraite, et déconseillons depuis longtemps les schémas consistant pour un dirigeant à ne se payer que sous forme de dividendes.

La mise en place d’une nouvelle cotisation à compter de 2017 vient confirmer l’intérêt du versement d’une rémunération minimum en pénalisant les personnes qui ne percevraient que des revenus patrimoniaux.

En effet, depuis le 1er janvier 2016, la protection universelle Maladie appelé aussi PUMa a remplacé la CMU de base. Ainsi les personnes travaillant ou résidant en France de manière stable et régulière ont le droit à une prise en charge de leurs frais de santé, quand bien même elles ne cotiseraient pas. 

La PUMa est financée par la cotisation subsidiaire de maladie (CSM)

Qui est redevable de la CMS ?

Toute personne bénéficiaire de la prise en charge de ses frais de santé, et qui ne perçoit pas de revenus de remplacement, peut être amenée à contribuer au financement de l’assurance-maladie en fonction de sa situation.

Ainsi, les «personnes inactives ou dont les revenus d’activités sont trop faibles pour que leurs cotisations sur ces revenus puissent être considérées comme suffisantes» doivent cotiser sur leurs revenus du patrimoine.

Le seuil d’assujettissement à CSM est fixé à 10% du PASS (soit 3 923 € en 2017).

Les revenus à prendre en compte sont les suivants :

• Les traitements et salaires
• Les bénéfices agricoles
• Les BIC professionnels
• Les BNC professionnels

Par exemple, une personne qui ne vivrait que de ses revenus fonciers ou de la perception de dividendes, sans percevoir l’un des revenus listés ci-dessus pour un montant minimal de 10% du PASS, sera redevable de la CSM.

Quel est le montant de la  CSM ?

Les personnes qui perçoivent des revenus de remplacement (pension de retraite, rente, allocation chômage) ne sont pas redevables de la cotisation subsidiaire maladie.

Le montant de cette cotisation peut vite être important puisqu’il est calculé sur la base des revenus du patrimoine (Revenus fonciers/Capitaux mobiliers/Plus-values de cession à titre onéreux de biens ou de droits de toute nature/Bénéfices industriels et commerciaux non professionnels/Bénéfices des professions non commerciales non professionnels) perçus après application d’un abattement de 25 % du PASS (9 807 € en 2017), au taux de 8%.

A noter :

Un mécanisme a été mis en place pour rendre la cotisation dégressive pour les revenus d’activités se situant entre 5% et 10% du PASS.

Exemple :

Une personne célibataire affiliée à la sécurité sociale, a perçu 1 900 € en 2017 de son activité et 50 000 € de dividendes/revenus fonciers.

Son revenu d’activité est inférieur au 10% du PASS et ses revenus fonciers sont supérieurs à 25% du PASS. 

Elle devra payer une cotisation de : 8% × (50 000-9 807) = 3 215 €

Quand doit elle être payer ?

Cette cotisation est annuelle, et appelée par l’URSAFF ou les caisses générales de sécurité sociale en outre-mer. Elle est appelée au plus tard le dernier jour de novembre l’année suivante.

Elle a été appelée pour la première fois fin 2017 au titre des revenus perçus en 2016.

La société holding a un effet de levier juridique.

En effet, une ou plusieurs personnes physiques, associés ou actionnaires, même minoritaires, dans de nombreuses sociétés, peuvent créer cette forme de société en vue de consolider leurs parts ou actions au sein d’une même société morale et accroître leur pouvoir dans ces sociétés.

Parmi les sociétés holdings, on distingue :

• Les holdings financiers,
• Les holdings bancaires,
• Les holdings spécialisés dans les transports aériens ou ferroviaires,
• Les holdings dont les entreprises appartiennent à des secteurs différents (industrie, banques, transport, assurance…),
• Les holdings spécialisés dans les technologies d’information et de communication.

Nous dressons ci-après un petit rappel de l’utilité de créer un holding.

 

Pourquoi créer un holding ?

Plusieurs raisons peuvent conduire les associés et les actionnaires à consolider leurs actions ou parts au sein d’une seule société holding.

• Restructuration d’un groupe d’entreprises :

Dans ce cadre, la société holding est constituée par le transfert des apports des actions et parts des entreprises déjà opérationnelles sur le marché.

La création de cette société permettra de mieux gérer les rôles de chaque entreprise faisant partie du groupe.

Ces entreprises peuvent également améliorer leur gestion en confiant certaines de leurs activités à la société mère, notamment pour la gestion de la trésorerie et la gestion comptable.

• Reprise d’entreprise :

La création d’un holding permet le financement du rachat d’une ou de plusieurs entreprises.

Dans ce cas, les repreneurs procèdent à la création de la société mère en lui transférant leurs capitaux. Le holding achète la majorité du capital de chaque société rachetée en ayant recours à l’emprunt.

• Transmission d’entreprise :

La création d’un holding notamment familial, constitue une bonne alternative offerte au chef d’entreprise qui désire transmettre les parts ou les actions de son ou ses entreprises à ses successeurs, voire à ses salariés repreneurs, tout en confiant la direction du holding à l’un de ses héritiers.

Mixité du droit des affaires et de la famille, de la fiscalité des entreprises et des particuliers, le conseil en gestion de patrimoine est souvent complexe et nécessite une grande connaissance de toutes ces matières mais également de l’entrepreneur et de ses ambitions.

On l’oublie souvent mais l’expert comptable est le professionnel le plus proche de l’entrepreneur pour l’accompagner dans ces réflexions.

La question de savoir si les locations immobilières doivent être soumises à TVA revête beaucoup d’idées reçues. Vous avez peut-être déjà entendu dire que pour être soumis à TVA, il suffit de créer une société commerciale ou encore d’opter à l’IS.

Or il n’en est rien : pour savoir si une opération est soumise à TVA ou non,  il faut regarder la nature même de la location.  Le principe est simple : d’une façon générale, les locations immobilières correspondent à des prestations de services, et de ce fait sont soumises à la TVA. Il s’agit d’un principe général qui connaît cependant de nombreuses exceptions. De plus, parmi les locations immobilières exonérées, certaines (mais pas toutes) peuvent être soumises à la TVA sur option.

 

Quel intérêt d’être soumis à TVA ?

L’intérêt de soumettre une location immobilière à la TVA réside dans la possibilité de récupérer la TVA payée en amont.

Autrement dit, la soumission à la TVA s’avèrera intéressante dans les cas où :

• Soit un bien immobilier a été soumis à la TVA immobilière lors de son acquisition ;
• Soit le bien immobilier est acquis en VEFA ;
• Soit le bien immobilier acquis doit faire l’objet de travaux conséquents.

En dehors de ces cas, l’application de la TVA sera plutôt à éviter, ce qui ne sera pas toujours possible selon la nature de la location consentie.

 

Dans quels cas la location est-elle soumise à TVA ?

Le tableau ci-dessous, récapitule les cas de soumission à la TVA et d’option possible selon la nature de la location.

Attention aux fausses bonnes idées !

Certains pourraient être tentés de mettre en place des locations en chaine via des sous locations pour tenter « d’optimiser » l’application de la TVA.

Par exemple, une SCI dont le bien immobilier serait destiné à être loué à usage d’habitation non meublé, ne peut par principe pas être soumise à TVA. Or, elle y a peut-être intérêt si de gros travaux ont été entrepris.

En mettant en place une première location a objet professionnel auprès d’une société, laquelle sous louerait à usage d’habitation, la SCI pourrait alors opter à la TVA pour récupérer la TVA payée sur les travaux, en toute neutralité pour la société locataire, tout en étant exonéré de TVA sur la sous location s’agissant d’une habitation.

Ce serait évidemment détourner les règles fiscales de leur but initial et l’administration fiscale a sanctionné à plusieurs reprises ce genre de schémas en rappelant qu’en cas de sous location, il convient d’appliquer le régime correspondant à la dernière location. Dans notre exemple, la location à la société sera exonérée de TVA puisque le sous locataire final louera à usage d’habitation.

 

Est-il possible de bénéficier de la franchise de TVA ?

Les locations qui sont soumises à TVA peuvent bénéficier de la franchise en base si le chiffre d’affaires généré par l’activité ne dépasse pas 82 800 € dans l’année. Dans ce cas, tout se passe comme si la location était exonérée de TVA (pas de facturation de la TVA sur les loyers, et pas de possibilité de déduire la TVA payée).

 

Et qu’en est-il des charges refacturées au locataire ?

Le bail prévoit souvent que le locataire paie en plus de son loyer une provision pour charges locatives et il est même parfois prévu que la locataire rembourse au propriétaire bailleur la taxe foncière (bail commercial).

Ces diverses charges doivent-elles être soumises à la TVA si les loyers le sont ? La réponse est… ça dépend !

Il faut distinguer deux catégories de charges refacturées au locataire :

• s’agissant des charges purement locatives, c’est-à-dire que le bailleur paie en lieu et place du locataire, celles-ci sont en principe exclues de la base soumise à TVA dès lors qu’elles font l’objet d’une régularisation annuelle (les provisions forfaitaires doivent être soumises à TVA)
• s’agissant des charges qui incombent normalement au bailleur mais que le contrat de bail met à la charge du locataire (ex : taxe foncière, taxe sur les bureaux), celles-ci doivent nécessairement être soumises à TVA.