Copropriétés dégradées et expropriation : du nouveau !

Publié le 24 mars 2025 - LES ACTUALITES

Dans le cadre d’une opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD), il est possible qu’une expropriation, avec une procédure de prise de possession anticipée, soit mise en place. Dans ce cas, les immeubles concernés doivent faire l’objet de formalités et d’un état des lieux et de leur occupation. Des étapes dont le détail concret est à présent disponible.

Expropriation et prise de possession anticipée : des formalités précisées

Pour rappel, une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) est un outil à la disposition de l’État ou des collectivités territoriales qui permet, notamment dans les très grandes copropriétés, d’intervenir afin de lutter contre l’indignité et la dégradation des immeubles.

Une ORCOD permet la mise en place de mesures diverses, comme :

un dispositif d’intervention immobilière et foncière (actions d’acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété) ;
un plan de relogement et d’accompagnement social des occupants ;
la mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l’habitat indigne ;
etc.

L’expropriation fait partie des outils mis à la disposition des pouvoirs publics. Dans ce cas, l’État peut autoriser la prise de possession anticipée de tout ou partie d’un ou de plusieurs immeubles dégradés ou dangereux dont l’acquisition est prévue pour la réalisation d’une opération d’aménagement déclarée d’utilité publique.

Cette prise de possession anticipée est conditionnée à la présence de risques sérieux pour la sécurité des personnes et s’accompagne d’un plan de relogement des occupants.

Dans le cadre de cette procédure, le Gouvernement a précisé :

les modalités d’affichage et de notification de l’arrêté préfectoral qui permet l’accès à un immeuble, sous procédure de prise de possession anticipée dans le cadre d’une ORCOD, des agents du maître de l’ouvrage ;
les conditions pour réaliser l’état des lieux et de leur occupation.

Accès des agents du maître de l’ouvrage

Les agents du maître de l’ouvrage peuvent accéder à l’immeuble grâce à une autorisation du représentant de l’État dans le département qui prend la forme d’un arrêté.

Cet arrêté doit faire l’objet d’une procédure de notification et d’affichage. Concrètement, le représentant de l’État dans le département doit notifier l’arrêté :

au bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique ;
au maire de la commune dans laquelle sont situés les immeubles en question.

Dans les 8 jours qui suivent la notification, une copie de l’arrêté doit être affichée pendant 2 mois et au moins 10 jours ouvrés avant l’accès effectif aux immeubles objets de la prise de possession :

à la mairie de la commune ou de l’arrondissement pour les villes de Paris, Marseille et Lyon ;
dans les parties communes et sur la façade des immeubles concernés.

Notez que ces formalités d’affichage permettent de considérer que la notification a été effectuée au profit :

des propriétaires concernés par l’expropriation dont l’identité ou l’adresse n’ont pas pu être établies ;
des occupants inconnus du bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique et dont l’identité n’a pas été portée à sa connaissance.

Le bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique notifie l’arrêté :

aux syndicats de copropriétaires ;
aux copropriétaires ;
aux occupants connus.

Ces derniers peuvent obtenir une copie de l’arrêté et du plan annexé qui désigne les immeubles ou parties d’immeubles concernées par la procédure.

État des lieux et de l’occupation

Une fois ces formalités réalisées, le bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique notifie aux syndicats de copropriétaires, aux copropriétaires et aux occupants connus, avant la prise de possession, le jour et l’heure où il compte se rendre sur les lieux ou s’y faire représenter.

Les syndicats de copropriétaires et les occupants sont invités à venir ou à se faire représenter à cette date de manière à procéder contradictoirement au constat de l’état des lieux et de leur occupation par le commissaire de justice désigné pour cette mission.

Notez que ces éléments, à savoir la date de la prise de possession et l’état des lieux et de l’occupation, font l’objet d’un avis affiché :

à la mairie de la commune ou de l’arrondissement ;
dans les parties communes et sur la façade des immeubles concernés.

Cela permet également de considérer que l’information a été mise à disposition des propriétaires et occupants inconnus ou introuvables.

La visite doit se faire dans les 10 jours ouvrés à compter de la notification de la lettre de convocation à l’état des lieux et de l’affichage de l’avis.

Le jour J, le commissaire de justice choisi dresse un constat de l’état des lieux et de leur occupation. Il en remet une expédition, c’est-à-dire une copie de l’acte :

au bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique ;
au propriétaire ou à son représentant ;
aux occupants le cas échéant.

Notez qu’il ne peut pas être dressé d’état des lieux et de l’occupation d’un logement dont les occupants ne sont pas présents ou représentés lors de la visite ou qui en refusent l’accès au commissaire de justice.

Sources :