Petite histoire de patrimoine N°1

C’est l’histoire d’un propriétaire qui cède concomitamment l’usufruit temporaire d’un bien immobilier à une société pour une durée de treize ans (86 480 €) et la nue-propriété du même bien aux associés de ladite société (101 520 €). En d’autres termes, il cède par un acte unique, le droit d’user ET le droit de disposer du bien.

Le cédant avait placé l’opération de cession de l’usufruit temporaire sous le régime des plus-values immobilières des particuliers.

À la suite d’un contrôle fiscal, l’administration envoie à l’intéressé une proposition de rectification … Et oui, en application de l’article 13-5, le produit de la première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire est imposable dans la catégorie des revenus fonciers.

« Impossible » rétorque le cédant. Selon lui, l’article 13-5 du CGI ne vise que le produit résultant d’une « première cession ». Et qui dit « première » implique « seconde ». Or, cela ne peut s’appliquer à sa situation ayant cédé par un acte unique l’usufruit temporaire et la nue-propriété du bien immobilier. Comment être en mesure dans ce cas de céder à nouveau l’usufruit temporaire ?

« Argument non convaincant » tranchent les juges, qui estiment que la cession entrait bien dans le champ d’application des dispositions de l’article de loi. La décision des juges est contestable mais conforme à la position du Gouvernement selon laquelle le produit résultant de la première cession d’usufruit temporaire est imposable dans la catégorie des revenus fonciers, même si l’usufruit n’a pas vocation à faire retour au cédant.

 

Résultat de l’opération…

Peu importe que le contribuable n’ait pas suivi une stratégie d’optimisation fiscale, l’imposition au titre des revenus fonciers résulte d’une lecture stricte des termes mêmes de la loi.

 

Source : CAA de MARSEILLE, 3ème chambre, 18/02/2021, 19MA03657

Textes de référence :

Réponse Ministérielle LAMBERT n° 15540, JOAN 2 juill. 2013, p. 6919

Doctrine administrative : BOI-IR-BASE-10-10-30, n° 90