Immeubles de placement & normes IFRS

Immeubles de placement & normes IFRS

Suite à l’entrée en vigueur des normes IFRS en France en 2005, les sociétés immobilières et foncières cotées ont la possibilité d’évaluer, dans les comptes consolidés IFRS, leurs immeubles de placement selon deux options prévues par la norme IAS 40 : la juste valeur ou le coût.

Normes IFRS & Immeubles de placement : les modèles d’évaluation

Comment choisir entre les deux options proposées par la norme IAS 40 et quelles implications dans la présentation de l’information financière ?

Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu par un ou plusieurs propriétaires qui n’en ont pas l’usage. Il se distingue d’un immeuble d’exploitation, dont la détention permet d’exercer l’activité d’une entreprise.

Les objectifs poursuivis sont d’allier un certain rendement, lié à la perception de loyers, ainsi que de réaliser une plus-value lors de la revente.

La méthode de la juste valeur reflète davantage une vision économique du patrimoine immobilier du groupe, contrairement à celle du coût qui est proche du référentiel comptable français.

Que dit la norme IFRS ?

La norme IAS 40, « Immeubles de placement », a pour objectif d’indiquer le traitement comptable de ces immeubles ainsi que les informations à fournir en annexe. Cette norme propose deux modèles d’évaluation à savoir le modèle de la juste valeur et le modèle du coût :

  • Le traitement comptable de l’immeuble de placement dépend de l’option choisie par l’entreprise ;
  • Les immeubles de placement doivent être reclassés sur une ligne à part pour pouvoir les distinguer des autres immobilisations ;
  • Le modèle choisi s’appliquera à l’ensemble des immeubles de placement du groupe afin de respecter une homogénéité.

De plus, IAS 40 impose à toutes les entités de déterminer la juste valeur d’un immeuble de placement dans le but soit de son évaluation si l’entreprise utilise le modèle de la juste valeur, soit de la présentation d’information si elle utilise le modèle du coût. En outre, les normes indiquent qu’il doit être précisé en annexes :

  • La date à laquelle l’expertise a été effectuée et le recours ou non à un expert indépendant ;
  • Les méthodes et hypothèses importantes retenues pour estimer la juste valeur des immobilisations corporelles ;
  • Pour chaque catégorie d’immobilisations corporelles réévaluées, la valeur comptable qui aurait été retenue et saisie si les actifs avaient été comptabilisés selon le modèle du coût.

Les deux modèles d’évaluation de la norme IAS 40

IAS 40, Immeubles de placement
Juste Valeur (JV) Modèle de coût
DÉFINITION Prix auquel cet actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale
– Définir la JV à une date donnée
– Estimation par des experts indépendants
IAS 40 ne présente pas le modèle du coût amorti et renvoie vers la norme IAS 16 relative au traitement comptable des immobilisations corporelles.
COMPTABILISATION Coût d’acquisition = Prix achat de l’immeuble + Coûts commerciaux (honoraires conseils, …)
Amortissements : comptabilisés
Coût d’acquisition = Prix achat de l’immeuble + Coûts commerciaux (honoraires conseils, …)
Amortissements : comptabilisés
PASSAGE COMPTES SOCIAUX AUX COMPTES CONSOLIDÉS IFRS Annuler les amortissements + Comptabiliser la JV = Valeur de l’immeuble sur le marché. Profit/Perte est comptabilisée en résultat de l’année Rien à faire car ce modèle correspond à la comptabilisation sociale française
SPÉCIFICITÉ Dans le cas où l’évaluation à la juste valeur est impossible car le bien s’échange rarement sur un marché, l’entité doit alors évaluer l’immeuble de placement selon le modèle de coût amorti développé dans la norme IAS 16 jusqu’à la sortie de l’immeuble Présenter en annexe la JV du patrimoine immobilier pour informer le lecteur des comptes

NB : Le modèle de la JV permet l’évaluation d’un bien immobilier à une date donnée en fonction d’un marché et celle-ci se reflète dans les états financiers IFRS consolidés sans pour autant avoir procédé à la vente effective du portefeuille immobilier.

En conclusion, nous constatons que le modèle de la juste valeur permet de refléter l’évolution économique dans les états financiers consolidés IFRS du groupe. En revanche, la méthode du coût demande la comptabilisation uniquement des pertes de valeur. Elle ne tient donc pas compte de la variation du marché à la hausse (principe de prudence), seule une information dans l’annexe des comptes consolidés est requise.

À retenir 

La norme IAS 40 présentée permet d’appréhender les deux modèles de valorisation des immeubles de placement, puis de les comparer afin d’accompagner nos clients dans le choix répondant au mieux à leurs attentes.

Les principes comptables du Plan Comptable Général imposent l’enregistrement d’un bien à son coût d’acquisition, ou coût historique. Avec l’utilisation du modèle de la juste valeur, l’information délivrée aux lecteurs des comptes est une information économique sur la valeur latente du patrimoine de la société. Il sera nécessaire de se reporter à l’annexe afin de savoir quelle option a été retenue, disposer du détail de la valorisation des immobilisations corporelles et avoir la bonne lecture des états financiers publiés.

Ainsi, si au premier abord cette distinction peut sembler purement comptable, le choix de l’option retenue modifie de façon significative la présentation de l’information financière de l’entreprise et a un impact sur la comparaison entre entités du même secteur.

Une fois l’option choisie, la comptabilisation des écritures nécessaires à la bonne application de la norme IAS 40 dans les comptes consolidés est réalisée et les retraitements sont mis en place de même que la formation des équipes comptables.

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Note

Définition de la norme IFRS 

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