Un commerçant peut demander l’annulation de son bail suite à l’installation d’un concurrent dans le même centre commercial que lui, même si aucune mention expresse du contrat ne prévoit cette cause d’annulation.

Un commerçant peut demander l’annulation de son bail suite à l’installation d’un concurrent dans le même centre commercial que lui, même si aucune mention expresse du contrat ne prévoit cette cause d’annulation.

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Les motifs permettant d’annuler un contrat sont strictement encadrés par la loi afin de préserver la sécurité juridique des transactions.

En matière de bail commercial, le contrat peut être annulé notamment si l’une des parties parvient à prouver qu’elle s’est trompée sur les éléments essentiels du bail commercial (on parle de « qualités substantielles »). Pour ce faire, elle doit démontrer que la qualité visée était déterminante pour elle et connue de son cocontractant.

Ainsi, dans une affaire récente, l’exploitant d’un commerce situé dans une galerie marchande a obtenu l’annulation de son bail suite à l’installation d’un concurrent dans le local mitoyen du sien. En effet, selon les juges, il est parvenu à démontrer qu’il avait « conclu le bail dans la croyance erronée qu’il permettait l’exercice de son activité sans concurrence dans le centre commercial et que la perspective d’une situation avantageuse, qui avait été prise en compte dans la détermination du prix du bail, constituait une qualité substantielle de la chose louée, comprise dans le champ contractuel et exempte d’aléa ».

À noter : les juges ont admis comme élément essentiel du bail le fait que le locataire l’avait conclu pensant qu’il n’y aurait aucun concurrent, alors même que le contrat ne comportait aucune mention expresse liée à l’absence d’environnement concurrentiel. Par ailleurs, cette solution a été retenue alors que le bailleur du local n’était pas le propriétaire de la galerie marchande et qu’il ne pouvait donc consentir aucune exclusivité. Sévère pour le bailleur !

Cassation civile 3e, 2 octobre 2013, n° 12-13302

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